Brașovul a devenit a treia mare piață rezidențială a țării, după regiunea București-Ilfov și Timișoara, depășind Cluj–Napoca, atât din punct de vedere al livrărilor de locuințe, cât și din punct de vedere al numărului de tranzacții. Nicole Rosnovăț, consideră că lucrurile nu se vor opri aici, iar Brașovul va continua să crească din punct de vedere rezidențial, prețurile ajungând acum la 3.000 de euro pe metrul pătrat în Poiana Brașov și la 2.500 de euro pe metrul pătrat în zonele ultracentrale.
Piața rezidențială și-a dovedit rezistența de mai multe ori în ultimii ani, fie că a fost vorba de pandemia Covid-19, de războiul din Ucraina, de recordul ratei inflației sau creșterea dobânzilor. Iar 2023 nu va face excepție, susține Nicole Rosnovăț, Managing Partner SVN Romania | Brașov.
Anual, în Brașov și împrejurimi, se finalizează aproximativ 3.000 – 3.500 de noi locuințe potrivit statisticilor oficiale – pentru 2022 vom afla numerele finale peste câteva luni. Din punct de vedere al numărului de case și apartamente vândute, 2022 s-a încheiat cu o scădere de doar 3% față de 2021, un an record pe piața locală, cu o creștere de 46,5% a tranzacțiilor cu locuințe versus 2020 – care, atenție, s-a încheiat și el cu o creștere, în ciuda pandemiei.
Poate la fel de important, Brașovul a devenit în premieră a treia mare piață rezidențială din România, după regiunea București-Ilfov și Timișoara, depășind Cluj–Napoca, atât din punct de vedere al livrărilor de locuințe, cât și din punct de vedere al numărului de tranzacții.
Deci, în 2022, un an foarte dificil economic și din punct de vedere al discursului public, adesea negativ, piața rezidențială din Brașov a încheiat cu o scădere de 3% a tranzacțiilor comparativ cu un an de recorduri absolute.
„Azi suntem la +43% număr de tranzacții comparativ cu 2020 și consider că acesta este nivelul de la care trebuie să plecăm când realizăm estimări pentru 2023. În plus, nu trebuie să confundăm segmentul rezidențial nou cu piața rezidențială în sine. Numărul de tranzacții pe segmentul nou a scăzut, este evident, însă această scădere a fost compensată de o creștere semnificativă pe piața secundară, adică locuințe deja finalizate și intabulate. Inclusiv în afacerile noastre se poate observa această inversare, cele două segmente având practic proporții inverse dacă analizăm 2022 și 2021.
Această inversare s-a produs în principal ca efect al incertitudinilor privind evoluția economică pe termen scurt și mediu. Practic, dacă un potențial cumpărător găsește o ofertă atractivă azi, preferă să o cumpere, indiferent că este vorba de cash sau credit, fără a mai aștepta un an, spre exemplu, și a vedea cum vor evolua dobânzile atunci. Găsește azi o ofertă atractivă, alege un credit cu dobândă fixă sau achită cash și achiziționează astăzi.
Din punct de vedere al ofertei, estimăm că livrările din acest an ar putea urca la aproximativ 3.000 de unități în oraș și localitățile limitrofe. Cererea a rămas practic la un nivel similar pe parcursul lui 2022 – se poate observa și din statisticile tranzacțiilor publicate de ANCPI”, consideră Nicole Rosnovăț.
Apropiata deschidere a aeroportului se vede deja în prețurile de pe piață sau urmează să impacteze?
Iți păstrezi orizontul de creștere cu 60% a prețurilor după deschiderea aeroportului?
Aeroportul va avea un impact pozitiv semnificativ în dezvoltarea macroeconomică a Brașovului, nu doar asupra pieței rezidențiale. Când am realizat respectiva estimare, prețurile medii erau de aproximativ 1.200 de euro pe metrul pătrat, astăzi sunt la aproximativ 1.600 de euro pe metrul pătrat, iar deschiderea aeroportului va contribui semnificativ la dezvoltarea economică ,dar și turistică, a orașului, implicit la creșterea prețurilor proprietăților pe termen mediu.
Ce investiții a atras Brașovul odată cu anunțul deschiderii aeroportului în aceasta vară, mai exact în ce domenii?
Marii dezvoltatori de parcuri logistice și industriale, precum CTP sau WDP, au dezvoltat și dezvoltă proiecte de profil în oraș iar noi avem în acest moment mai multe cereri pentru astfel de proiecte. Acesta este un factor îmbucurător, denotă că există în continuare interes pentru noi fabrici dar și că orașul devine un important nod logistic – iar inaugurarea aeroportului va duce la noi creșteri din acest punct de vedere.
În plus, și segmentul turistic – hotelier în mod special – are șanse să crească semnificativ. Turismul de business a acaparat în întregime oferta mare, adică opțiuni pentru grupuri. Astfel, acestea din urmă își găsesc tot mai greu opțiuni, în timp ce noi estimăm un deficit de peste 1.000 de camere de hotel.
Care sunt cele mai scumpe zone ale Brașovului, din punct de vedere rezidențial, si cum vezi evoluția lor în următorii cinci ani?
Zona centrală, cu prețuri de peste 2.500 de euro pe metrul pătrat util, și Poiana Brașov, cu prețuri ce trec de 3.000 de euro pe metru pătrat util, reprezintă cele mai scumpe zone rezidențiale din zona Brașov.
Considerăm că orașul se va dezvolta exponențial în următorii ani, inaugurarea aeroportului urmând a fi decisivă în acest sens.
Ce anume ar putea duce la o scădere a prețurilor în domeniu, având în vedere că, potrivit BNR, valoarea locuințelor din Brașov și Cluj este supraevaluată?
Consider că Brașovul este foarte diferit de alte piețe regionale semnificative din România, fiind mult mai nișat și cu un potențial turistic ridicat.
Ce proiecte importante sunt anunțate pentru acest an pe segmentele retail, birouri și rezidențial?
Pe segmentul rezidențial estimăm un potențial volum de livrări de aproximativ 3.000 de unități în acest an, numai în zonele semicentrale fiind în proiectare circa 800 de locuințe. Zona de retail va continua sa atragă noi spații – HoReCa, având mai multe cereri pentru spații, în timp ce pe zona de retail vom vedea în continuare noi magazine din partea lanțurilor cu prezență extinsă la nivel național.
Câte locuințe s-au finalizat în ultimii zece ani? Cu toate că au apărut acestea, de ce crezi că numărul locuitorilor din oraș a rămas oarecum constant?
În oraș și localitățile imediat limitrofe s-au finalizat în ultimii zece ani aproximativ 24.300 de noi locuințe. Concomitent, populația orașului este cu aproximativ 15.600 de persoane mai redusă față de recensământul din 2011. Concomitent însă, populația localităților imediat limitrofe Brașovului a crescut cu 19.000 de locuitori între cele două recensăminte, fiind astfel un spor pozitiv de peste 3.500 de persoane.
Practic, populația orașului a scăzut într-un context în care mulți brașoveni au ales să se mute în afara orașului dar în imediata sa apropiere. Acest lucru s-a petrecut atât ca urmare a migrației interne la nivel național cât și ca urmare a unei tendințe prezente în toate marile orașe din țară, aceea de reducere a gradului de aglomerare din locuințele vechi – practic, copiii și-au achiziționat o locuință nouă, în timp ce părinții au rămas în cea veche.
În ce zone ar urma să se mai construiască în Brașov? Mai sunt zone in care se poate construi și extinde orașul?
Noii poli de dezvoltare ai orașului vor fi reprezentați de ieșirea spre București – zona Noua, unde pe termen mediu și lung se pot ridica peste 5.000 de noi locuințe, și zona de vest , care va crește semnificativ ca urmare a inaugurării aeroportului dar și a noilor proiecte industriale și logistice.
