În contextul recentelor modificări legislative referitoare la veniturile din închiriere, prezentăm astăzi principalele obligații legale pe care le au soții care ajung să dețină în comun locuințe, dar și alte chestiuni de interes general pe subiect.
Obligațiile fiscale ale soților în cazul locuințelor închiriate
În situația în care soții dețin în comun una sau mai multe locuințe, pe care intenționează să le închirieze unor persoane fizice sau juridice, atunci aceștia au obligația legală de a încheia un contract de locațiune.
Astfel, prevederile art. 1.777 și art. 1.781 din Codul civil stipulează că „locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie, iar contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului.”
Din punct de vedere fiscal, contractele de cedare a folosinței bunurilor sunt cuprinse în denumirea generică a contractelor de locațiune, regăsindu-se, printre altele, închirierea de bunuri mobile sau imobile.
Drept urmare, începând cu data de 1 ianuarie 2023, soții care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheiere sau modificarea acestuia, la organul fiscal competent.
În ipoteza în care soții au contracte de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora (1 aprilie 2023).
Din perspectivă fiscală, veniturile obținute din închirieri și subînchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinței locuinței, a caselor de vacanță, garajelor, terenurilor și altele asemenea, a căror folosință este cedată în baza unor contracte de închiriere sau subînchiriere, uzufruct și altele asemenea, inclusiv cedarea folosinței unor părți din acestea, utilizate în scop de reclamă, afișaj și publicitate.
Procedura de aplicare referitoare la înregistrarea contractelor de închiriere se stabileşte prin ordin al Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF). În acest sens, soții pot solicita înregistrarea contractelor de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată, la organul fiscal, în conformitate cu Ordinul ANAF nr. 114/2019, potrivit avocatnet.ro.
Prin urmare, fiecare dintre soți are obligația legală de a depune cererea de înregistrare a contractului de locaţiune, însoţită de o copie a contractului de locaţiune, la registratura organului fiscal central competent sau prin mijloace electronice de transmitere la distanţă. Cererea se completează în două exemplare, dintre care originalul se depune la organul fiscal competent, iar copia se păstrează de către fiecare soț.
Formatul electronic al Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune (formular C168) poate fi descărcat de pe site-ul www.anaf.ro, din secțiunea „Servicii online”. Pentru transmiterea pe cale electronică, prin Spațiul Privat Virtual, se accesează de pe site-ul ANAF butonul „Depunere declarație unică și alte formulare SPV – PF”. Conformitatea cu originalul a copiei se efectuează de către locator prin înscrierea menţiunii „conform cu originalul” şi prin semnătura acestuia. Organul fiscal central competent este:
- organul fiscal central în a cărui evidenţă locatorul este înregistrat ca plătitor de impozite, taxe şi contribuţii;
- organul fiscal central în a cărui rază teritorială locatorul, persoană fizică rezidentă, are domiciliul fiscal, potrivit legii;
- organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul care face obiectul contractului de locaţiune – în cazul persoanelor fizice nerezidente.
Modificarea sau încetarea contractului de locaţiune pot fi înregistrate de unul dintre soți la organul fiscal, prin depunerea cererii, având bifată în formular căsuţa ,,Modificare” sau ,,Încetare”, după caz, însoţită de documentele justificative. Data înregistrării contractului de locaţiune, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestuia este data înregistrării cererii la organul fiscal sau data înregistrării acesteia pe portal, astfel cum rezultă din mesajul electronic de confirmare (recipisa de validare), după caz.
Începând cu veniturile aferente anului 2023, în cazul închirierilor de bunuri mobile/imobile, regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare va fi înlocuit cu impozitarea venitului brut. În cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor (altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală), venitul brut reprezintă venitul impozabil.
În cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal (altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală), cota de 10% se aplică asupra venitului anual impozabil estimat.
În cazul soților care au închiriat o locuință unor terțe persoane, iar prețul chiriei este exprimat în valută, aceștia au obligația fiscală ca, individual, să completeze și să depună declaraţia unică (formular 212) până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor imobile pentru care se aplică regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare, pentru veniturile aferente anului 2022, inclusiv, sau pentru care impozitarea se realizează prin aplicarea cotei de 10% la venitul brut, începând cu veniturile aferente anului 2023.
Obligațiile fiscale ale soților în cazul clădirilor achiziționate în comun
Ca o regulă generală, soții care dobândesc o clădire au obligația legală de a declara imobilul respectiv la organul fiscal local competent în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data dobândirii acestuia și datorează impozit pe bunul respectiv începând cu data de 1 ianuarie a anului următor.
Pentru bunurile aflate în proprietate la 31 decembrie 2022, impozitul pe clădire trebuie achitat în două tranșe – până la 31 martie și 30 septembrie 2023.
Important de reținut este faptul că soții care nu declară bunurile impozabile în termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data dobândirii lor pot fi sancționați contravențional de către organele fiscale locale cu o amendă stabilită în cuantumul minim de 70 lei prevăzut la art. 493 din Codul fiscal.
În situația în care o soții au dobândit o clădire, atunci fiecare dintre aceștia are obligația legală de a depune la organul fiscal local competent declarația fiscală model 2016 – 001, împreună cu o serie de documente justificative.
În cazul în care o clădire se află în proprietatea comună a unor soți, fiecare dintre aceștia datorează impozitul pentru spațiile situate în partea din clădire aflată în proprietatea sa.
Aspecte juridice generale privind regimul comunității legale a bunurilor deținute de soți
Bunurile mobile și imobile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor.
Totodată, bunurile imobile dobândite împreună de soţi aparţin acestora în proprietate comună pe cote-părţi, în condiţiile legii.
Conform prevederilor Codului civil, o serie de bunuri nu sunt considerate bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ, cum ar fi:
- bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune;
- bunurile de uz personal;
- bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă nu sunt elemente ale unui fond de comerţ care face parte din comunitatea de bunuri;
- drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creaţiilor sale şi asupra semnelor distinctive pe care le-a înregistrat;
- bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele ştiinţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte asemenea bunuri;
- indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soţi;
- bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul dobândit în schimbul acestora;
- fructele bunurilor proprii.
De asemenea, în timpul regimului comunităţii, bunurile comune pot fi împărţite de către soți, în tot sau în parte, prin act încheiat în formă autentică notarială, în caz de bună învoială, ori pe cale judecătorească, în caz de neînţelegere.
